Cara hitung IRR – Sebelum membahas menganai Internal Rate of Return (IRR) dan perhitungan serta rumusnya, perlu adanya pemahaman dasar tentang apa itu IRR atau disebut juga dengan tingkat pengembalian internal.
IRR adalah hasil yang diperoleh dari suatu proposal bisnis, yaitu diskonto (discount rate) yang akan menjadi present value (lihat: Cara Hitung NPV) dari aliran kas masuk (cash inflow) sama dengan investasi awal.
Singkatnya, metode ini bertujuan membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.
IRR merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain (bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain).
Fungsi IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return (MARR) . MARR adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.
Rumus Perhitungan IRR
Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan IRR dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR lebih besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut diterima, apabila lebih kecil diterima.
IRR adalah nilai discount rate yang membuat NPV sama dengan nol (Gray et al (2007) ). Discount rate yang dipakai untuk mencari present value dari suatu benefit/biaya harus senilai dengan opportunity cost of capital seperti terlihat dari sudut pandangan si penilai proyek. Konsep dasar opportunity cost pada hakikatnya merupakan pengorbanan yang diberikan sebagai alternatif terbaik untuk dapat memperoleh sesuatu hasil dan manfaat atau dapat pula menyatakan harga yang harus dibayar untuk mendapatkannya.
Untuk menghitung IRR sebelumnya harus dicari discount rate yang menghasilkan NPV positif, kemudian dicari discount rate yang menghasilkan NPV negatif. Langkah selanjutnya adalah melakukan interpolasi dengan rumus berikut:
Keterangan: IRR = Internal Rate of Return
i1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV+
i2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV-
NPV1=Net Present Value bernilai positif
NPV2= Net Present Value bernilai negatif
Menurut Yacob Ibrahim, Internal Rate of Return atau IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan 0. IRR memiliki tiga nilai yang masing-masing memiliki arti terhadap kriteria investasi, yaitu:
- IRR < SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut tidak layak secara finansial.
- IRR = SOCC, hal ini juga berarti bahwa usaha atau proyek tersebut berada dalam keadaan break even point.
- IRR > SOCC, hal ini berarti bahwa usaha atau proyek tersebut layak secara finansial.
Contoh Soal – Cara Hitung IRR dan Pembahasan Penyelesaian
I
RR :
- Tingkat pengembalian dari modal proyek yang dianalisis.
- Berupa tingkat bunga pada saat NPV=0
- Satuannya %/tahun
Tingkat bunga (i) pada saat itu disebut IRR
Pada saat itu terjadi juga :
Cara menghitung IRR:
a. Cara coba-coba
Masukkan nilai i berulang-ulang hingga didapatkan NPV=0
b. Interpolasi
- Masukkan satu nilai i yang cukup rendah sehingga NPV positif – � i1 � NPV1
- Masukkan suatu nilai i yang cukup tinggi sehingga NPV negatif – i2 � NPV2
- Lakukan interpolasi linier
Contoh Soal Perhitungan IRR
Perhitungan IRR lebih praktis dan mudah dilakukan dengan spreedsheet
Nilai IRR tidak selalu ada, bisa nilainya tidak terhingga:
a. Jika PV positif semua
b. Jika PV negatif semua
c. Jika PV positif ada di tahun awal, sedangkan PV� negatif di tahun akhir
Contoh Soal Lain Perhitungan IRR
Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.
| Soal 1 : | ||||||||
| Suatu pabrik mempertimbangkan usulan investasi sebesar Rp 130.000.000 tanpa nilai sisa | ||||||||
| dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp 21.000.000 selama 6 tahun. | ||||||||
| Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR! | ||||||||
| Dicoba dengan faktor diskonto 10 %… | ||
| NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal | ||
| NPV = | (21.000.000 x 5.8979) – 130.000.000 | |
| NPV = | Rp 659.000,00 | |
| Dicoba dengan faktor diskonto 12 % | ||
| NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) – Investasi Awal | ||
| NPV = | (21.000.000 x 5,7849 ) – 130.000.000 | |
| NPV = | RP -6.649.000,00 | |
| Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp. 659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00… | |||||
| Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk menentukan ketepatannya dilakukan Interpolasi sbb : | |||||
| Selisih Bunga | Selisih PV | Selisih PV dengan OI | |||
| 10% | 130659000 | 130659000 | |||
| 12% | 123351000 | 130000000 | |||
| 2% | 7308000 | 659000 | |||
| IRR = | 10% + (659.000/7.308.000) x 2% |
| IRR = | 10,18% |
| Kesimpulan : | |
| Proyek investasi sebaiknya ditolak | |
| Karena IRR < 13 % | |
Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.
| Soal 2 : | |||
| Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan proyek investasi | |||
| senilai Rp 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa. | |||
| Arus kas yang dihasilkan : | |||
| Tahun 1 adalah Rp 60.000.000 | |||
| Tahun 2 adalah Rp 50.000.000 | |||
| Tahun 3 adalah Rp 40.000.000 | |||
| Tahun 4 adalah Rp 35.000.000 | |||
| Tahun 5 adalah Rp 28.000.000 | |||
| Jika diasumsikan RRR = 10 % berapakah IRR? | |||
Jawab :
| Dicoba dengan faktor diskonto 16% | |
| Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,8621 | Rp.51.726.000 |
| Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,7432 | Rp37.160.000 |
| Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,6417 | Rp25.668.000 |
| Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,5523 | Rp19.330.500 |
| Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6419 | Rp17.973.200 |
| Total PV | Rp100.131.700 |
| Investasi Awal | Rp150.000.000 |
| Net Present Value | -Rp49.868.300 |
| Dicoba dengan faktor diskonto 10% | |
| Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,9090 | 54540000 |
| Tahun 2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,8264 | Rp41.320.000 |
| Tahun 3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,7513 | Rp30.052.000 |
| Tahun 4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,6830 | Rp23.905.000 |
| Tahun 5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6209 | Rp17.385.200 |
| Total PV | Rp167.202.200 |
| Investasi Awal | Rp150.000.000 |
| Net Present Value | Rp17.202.200 |
| Perhitungan interpolasi : | ||
| Selisih Bunga | Selisih PV | Selisih PV dengan Investasi Awal |
| 10% | Rp167.202.200 | Rp167.202.200 |
| 16% | Rp100.131.700 | Rp150.000.000 |
| 6% | Rp67.070.500 | Rp17.202.200 |
| IRR= | 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6 % | ||
| IRR= | 11,5388 % | ||
| Kesimpulan : | |||
| Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10% | |||
Siapa yang membutuhkan mengguakan Rumus IRR?
Perhitungan rumus IRR sangat diutuhkan oleh jajaran Manajemen Keuangan dan Analis Proyek. Jika IRR lebih besar dibanding cost of capital, proyek harus diterima.
Keuntungan menggunakan metode perhitungan IRR yaitu tidak dipertimbangkannya time value of money sehingga menjadi lebih tepat dan realistis dibandingkan dengan metode accounting rate of return.
Kelemahan Perhitungan IRR
Perhitungan dengan metode rumus IRR jug memiliki kelemahan dan kekurangan, yaitu perlu waktu untuk menghitungnya, terutama saat cash inflow tidak terdistribusi secara merata (meskipun kebanyakan kalkulator bisnis memiliki program untuk menghitung IRR). Kelemahan lain, Metode ini tidak bisa mengidentifikasi ukuran investasi dalam berbagai proyek yang bersaing dan tingkat keuntungannya.